今天起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。
专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。中房数据研究院院长陈晟表示，可以预期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全国楼市需求将逐步释放。
◆利好
公积金利率上调减少非购房提取
2月17日，央行、住建部及财政部联合印发通知，将住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。新政策于2月21日开始实施。
数据显示，截至2014年年底，我国累计住房公积金缴存总额约为7.49万亿元，扣除提取后的缴存余额约3.7万亿元。这3.7万亿余额如全部计算利息，此前每年是约400亿元，而调整后则变成了约560亿元。也就是说，全国住房公积金缴存者可每年多获160亿元的收益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“过去按照活期或三个月的存款基准利率进行利息计算，对于公积金缴纳群体没有太多诱惑力，此次政策允许按照一年的定期存款利率进行计算，相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金，并给予等同于理财性质的收益保障。这样做，能够扩大公积金缴纳的范围和规模，对于后续公积金利用也能够起到积极的保障。”
“政策目的是减少公积金非购房提取，吸引公积金缴存减少提取率。”中原地产首席分析师张大伟表示。
降契税营业税相当于房价下调1%-2%
财政部19日发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。通知将首套房面积140平方米以上的契税，从3%减按1.5%的税率征收；二套房契税则从3%降为1%-2%不等。此次政府让利相当于房价下调1%-2%。不过，二套房契税优惠政策在京沪广深四地暂不实施。
具体来看，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
简单举例，对于一个二套房购房者来说，购买一套90平方米、总价为100万的住房，原本契税需交纳3万元，现在只需交纳1万元，即总价100万的房子可省两万元，相当于房价下调2%；购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，现在只需交纳两万元，即总价100万的房子可省1万元，相当于房价下调1%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，此次购房减税政策对楼市带来极大利好。一方面，一线城市大户型非普通住宅交易契税降低，减少购房成本，有利于一线城市改善型购房需求的持续释放。另一方面，“主要针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。总之，这一政策有着非常积极正向的影响。”
“政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。
各地去库存组合拳招数更多
易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半；西部次之，占比约40%；东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高，“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”记者调查发现，各地去库存招数虽有异同，但主要可分为以下五类：
招数一：活用公积金杠杆
目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
招数二：降低税费
多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……
与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。
招数三：鼓励农民工进城购房
山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策；甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。
招数四：打通商品房和保障房通道
甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房；安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
招数五：实施房地产供给侧改革
山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标；江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。
